Vous souhaitez participer à l’économie des seniors ? Sachez que le meilleur investissement demeure l’immobilier et les EHPAD sont les plus rentables. Ces établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes vous permettent en effet de tirer profit de tous les avantages issus du vieillissement de la population, en plus du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet d’adoucir votre impôt sur le revenu.
Avantages du vieillissement démographique dans un investissement EHPAD
L’augmentation des personnes du troisième, voire du quatrième âge génère de nouveaux besoins sur le marché des seniors : la prise en charge de la perte d’autonomie. En effet, si autrefois l’espérance de vie était encore de 70 ans en moyenne, les seniors pouvaient être logés dans les maisons de retraite traditionnelles. Aujourd’hui, cette espérance de vie s’allonge, et les seniors deviennent dépendants. Ces maisons de retraite ne peuvent donc plus satisfaire les besoins rattachés à la perte d’autonomie, d’où le vif succès des EHPAD qui sont nombreux à sortir de terre depuis ces dernières années.
Les EHPAD en effet disposent de toutes les structures pour supporter non seulement la prise en charge globale du résident par rapport à sa santé, mais aussi celle de la dépendance. Ces établissements sont ainsi médicalisés et disposent d’une unité Alzheimer.
Ces logements seniors proposent aussi des services, ateliers, animations et diverses activités, le but étant de dynamiser la vie en société au sein de la communauté des résidents. Les demandes locatives explosent et les lits disponibles dans ces EHPAD deviennent insuffisants.
Le statut de LMNP, qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’un statut fiscal applicable à la location meublée, que ce soit dans le cadre d’un immeuble classique, dans un EHPAD, une résidence médicalisée ou une résidence avec services (étudiante, de tourisme, d’affaires). Grâce à ce statut, vous pouvez bénéficier de deux types de régimes fiscaux : le réel d’imposition ou le micro BIC, en fonction du montant total de vos recettes locatives sur l’année. Notons que vous avez le choix entre le LMNP classique et le LMNP Censi-Bouvard. Dans ce dernier cas, votre EHPAD doit être neuf. Rappelons que vous défiscalisez à hauteur de 11% sur une durée linéaire de 9 ans en choisissant ce dispositif. Quel que soit le régime qui s’appliquera, vous devez avant tout déclarer votre statut de LMNP à l’administration fiscale.
Attention au choix du gestionnaire d’EHPAD
Pour rappel, ce ne sera pas vous-même qui gérez l’EHPAD, mais le gestionnaire dédié à qui incombe plusieurs missions. C’est avec ce dernier que vous signerez le document contractuel qu’est le bail commercial, et c’est de lui dont proviennent vos loyers. Pour le choisir, les critères suivants sont à analyser :
- quelle est sa réputation ? Vous pouvez consulter les avis des internautes, des résidents eux-mêmes, ainsi que ceux de la presse afin de collecter ces informations. Un bon gestionnaire doit être choisi pour son sérieux, et c’est d’ailleurs le principal critère que le futur acheteur va considérer si vous décidez, pour une raison ou une autre, de revendre votre EHPAD
- Quelle est sa santé financière ? Consultez ses comptes rendus publics, tels que le bilan des trois dernières années ainsi que le chiffre d’affaires. Il n’est pas prudent d’investir auprès d’un gestionnaire proche de la faillite si vous souhaitez sécuriser vos loyers sur le long terme
- A-t-il signé la convention tripartite ? Celui-ci est aussi un document contractuel, mais cette fois signé entre le Conseil départemental, l’Agence régionale de santé et le représentant de l’EHPAD. La signature est obligatoire et traduit la conformité de l’établissement par rapport aux normes de qualité requises.
